دکتر محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن، معتقد است طرح جامع مسکن زمانی میتواند به نتایج قابل اتکا برسد که از نگاه صرفاً ساختمحور و تصدیگرایانه فاصله بگیرد و همزمان به قدرت خرید خانوار، وضعیت اقتصاد کلان، محدودیت منابع و تغییرات جمعیتی توجه کند.
به گزارش صدای مهندس، وی تأکید کرد دولت نباید خود را موظف به تأمین مستقیم مسکن برای همه گروههای اجتماعی بداند، بلکه باید در جایگاه سیاستگذار و تسهیلگر قرار گیرد و تنها در بخشهایی که بازار با شکست مواجه میشود، مداخله هدفمند انجام دهد.
اولاد با اشاره به سابقه فعالیت خود در حوزه اقتصاد شهری، اقتصاد منطقهای و اقتصاد مسکن گفت طرح جامع مسکن از دهه ۸۰ با هدف ایجاد یک چارچوب منسجم و بلندمدت برای سیاستگذاری در بازار مسکن شکل گرفت. به گفته وی، پیش از آن نیز دولت در حوزه مسکن مداخلاتی داشت، اما این اقدامات بیشتر موردی و مقطعی بود. نخستین طرح جامع مسکن در میانه دهه ۸۰ به تصویب رسید و حوزههایی مانند مسکن کمدرآمدها، بافتهای فرسوده، تأمین مالی، تأمین زمین، استیجار، سیاستهای زمین و فناوری تولید را دربر میگرفت.
وی خاطرنشان کرد این طرح در مرحله اجرا به اهداف اصلی خود نرسید، زیرا یکی از برنامههای آن با عنوان مسکن مهر، به تدریج به کل سیاست مسکن کشور تبدیل شد و سایر برنامههای پیشبینیشده به حاشیه رفت. اولاد افزود بازنگری بعدی طرح نیز تحت تأثیر همین ذهنیت انجام شد؛ ذهنیتی که بر اساس آن، دولت باید برای همه گروههای اجتماعی مسکن تأمین کند. به اعتقاد او، تداوم این نگاه در قالب طرحهایی مانند اقدام ملی و نهضت ملی مسکن، باعث شد نقش سیاستگذاری، تنظیمگری و تسهیلگری دولت تحتالشعاع ساخت مستقیم مسکن قرار گیرد.
این کارشناس اقتصادی درباره نسخه جدید طرح جامع مسکن توضیح داد که مرحله نیازسنجی آن از سال گذشته آغاز شده و در این مرحله تلاش شده است میزان نیاز، محل نیاز و نوع تقاضای مسکن مشخص شود. وی افزود در مرحله بعد باید روشن شود چه بخشی از این نیاز را بازار میتواند تأمین کند، در کدام نقاط شکست بازار رخ میدهد و دولت دقیقاً در چه سطحی باید مداخله کند. به گفته اولاد، پرسش اصلی این است که آیا دولت باید همچنان خود سازنده و سازماندهنده مستقیم مسکن باشد یا با اصلاح سیاستها، شرایط فعالیت بازار را فراهم کند.
بدون اصلاح اقتصاد کلان، بازار مسکن احیا نمیشود
اولاد با تأکید بر چندبعدی بودن مسئله مسکن گفت مهمترین عامل مؤثر بر این بازار، درآمد و قدرت خرید خانوار است. وی خاطرنشان کرد اگر اقتصاد کشور در مسیر رشد پایدار قرار داشته باشد، درآمد مردم افزایش یابد و تورم کنترل شود، بخش بزرگی از مشکلات مسکن به شکل طبیعی کاهش پیدا میکند. در چنین شرایطی، مردم توان خرید پیدا میکنند و سازندگان نیز به دلیل وجود تقاضای مؤثر، تولید را افزایش میدهند.
او با اشاره به تجربه دهه ۸۰ گفت در فاصله سرشماریهای ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، حدود ۱۱ میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شد و با احتساب واحدهای تخریب و جایگزینشده، حجم ساختوساز حتی بیشتر از این مقدار بود. وی تأکید کرد تنها بخش کوچکی از این ساختوسازها مربوط به مسکن مهر بود و بخش عمده آن را بازار انجام داد، زیرا درآمد خانوارها رو به رشد بود و تقاضای واقعی برای خرید مسکن وجود داشت.
به گفته اولاد، از دهه ۹۰ و همزمان با تشدید تحریمها، کاهش درآمد و افزایش تورم، تقاضای مؤثر مسکن تضعیف شد و بازار به سمت رکود رفت. وی افزود در همین دوره، ضوابط شهرسازی و مقررات ساختوساز انعطاف لازم را نداشتند و هزینه تولید مسکن همچنان افزایش یافت. در نتیجه، از یک سو قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرد و از سوی دیگر، محصول نهایی گرانتر و دور از دسترستر شد.
وی تأکید کرد طرح جامع مسکن باید این شکاف را به رسمیت بشناسد و ضوابط و مقررات را با شرایط واقعی درآمد خانوارها تطبیق دهد. البته این تطبیق نباید به معنای کاهش ایمنی یا حذف استانداردهای ضروری باشد، بلکه باید امکان تأمین سرپناه متناسب با توان اقتصادی مردم را فراهم کند. اولاد همچنین محدودیت منابع مالی و زیستی کشور را یکی دیگر از ملاحظات مهم دانست و گفت تمرکز جمعیت در کلانشهرها، کمبود آب، فرونشست، آلودگی و هزینه بالای زیرساخت، ادامه مسیر فعلی را دشوار کرده است.
نااطمینانی، سرمایه را از تولید مسکن دور میکند
اولاد در ادامه با اشاره به تأثیر فضای جنگ و نااطمینانی بر بازار مسکن گفت جوامع باید تلاش کنند هرچه سریعتر از شرایط پرریسک و نامطمئن خارج شوند، زیرا ماندگاری در این وضعیت موجب میشود رفتارهای اقتصادی به تدریج با نااطمینانی سازگار شوند. وی افزود در چنین فضایی، افراد به جای خلق ثروت، به حفظ ارزش دارایی خود فکر میکنند و سرمایه به سمت بازارهایی مانند طلا و ارز حرکت میکند.
به گفته او، افزایش قیمت دارایی به معنای خلق ثروت نیست. اگر فردی یک سکه را با قیمت پایینتر بخرد و بعد همان یک سکه ارزش اسمی بیشتری پیدا کند، ثروت جدیدی ایجاد نشده است. خلق ثروت زمانی رخ میدهد که سرمایه به تولید، اشتغال و افزایش بهرهوری منجر شود. وی خاطرنشان کرد ادامه نااطمینانی، سرمایهگذاری را کاهش میدهد، تولید را محدود میکند، اشتغال را از بین میبرد و در نهایت توان خانوار برای تأمین مسکن را بیشتر تضعیف میکند.
این کارشناس اقتصاد مسکن هشدار داد در چنین شرایطی، رکود ساختوساز عمیقتر میشود و اسکان غیررسمی و سکونت در واحدهای کمکیفیت گسترش پیدا میکند، زیرا مردم در هر شرایطی به سرپناه نیاز دارند. به اعتقاد وی، طرح جامع مسکن باید این واقعیت را در سناریوهای خود لحاظ کند و صرفاً بر تعداد واحدهای قابل ساخت تمرکز نداشته باشد.
اولاد در پایان با اشاره به تغییرات جمعیتی گفت کشور یک پیک بزرگ جمعیتی را پشت سر گذاشته که دیگر تکرار نخواهد شد. به گفته وی، در دورهای تعداد ازدواجها به حدود یک میلیون مورد در سال رسید و تقاضای شدیدی برای مسکن ایجاد شد، اما این شرایط اکنون تغییر کرده و تعداد ازدواجها دوباره به حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار مورد رسیده است.
وی تأکید کرد سازندگان و سیاستگذاران نباید رونق دهه ۸۰ را معیار دائمی بازار قرار دهند، زیرا آن دوره محصول یک وضعیت جمعیتی و اقتصادی خاص بود. با احتساب تغییر سبک زندگی، افزایش طلاق، استقلال بیشتر جوانان و زندگی مستقل زنان، نیاز به مسکن همچنان وجود دارد، اما برآورد آن باید واقعبینانه باشد. اولاد خاطرنشان کرد نیاز سالانه آینده احتمالاً در محدوده ۵۰۰ تا ۵۵۰ هزار واحد قرار خواهد گرفت و طرح جامع مسکن باید بر پایه همین واقعیتهای جدید تنظیم شود.
