انبوه سازان

انبوه سازان چه کسانی هستند؟

انبوه سازان یکی از گروه‌های مهم در زنجیره تولید مسکن تبدیل هستند.

ساخت مسکن در مقیاس گسترده، فقط به داشتن زمین و شروع عملیات ساختمانی محدود نمی‌شود.

یک پروژه بزرگ ساختمانی از مرحله تأمین زمین و سرمایه تا طراحی، اخذ مجوز، انتخاب روش ساخت، تأمین مصالح، اجرای عملیات، کنترل کیفیت و عرضه واحدها، مجموعه‌ای از تصمیم‌های فنی، مالی و مدیریتی را دربرمی‌گیرد.

هرچه ابعاد پروژه بزرگ‌تر باشد، هماهنگی میان این بخش‌ها نیز اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

در چنین شرایطی، انبوه سازان به یکی از گروه‌های مهم در زنجیره تولید مسکن تبدیل می‌شوند.

انبوه‌سازی در ایران صرفاً به معنای ساخت تعداد زیادی واحد مسکونی نیست.

این فعالیت چارچوب حرفه‌ای و مقررات مشخص خود را دارد و سازنده‌ای که در این حوزه فعالیت می‌کند باید توانایی مدیریت و پذیرش مسئولیت پروژه‌های ساختمانی و مدیریت تولید و عرضه مسکن را داشته باشد و مطابق ضوابط مربوط، صلاحیت لازم را کسب کند.

از طرف دیگر، انبوه‌سازی فعالیتی محدود به تهران نیست.

سازندگان و شرکت‌های فعال این حوزه در استان‌ها و شهرهای مختلف کشور حضور دارند و متناسب با ظرفیت بازار، شرایط اقتصادی و نیازهای هر منطقه، در پروژه‌های ساختمانی فعالیت می‌کنند.

انبوه سازی در صنعت ساختمان

انبوه‌سازی را می‌توان روشی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی در مقیاس مشخص دانست که در آن، بخش‌های مختلف پروژه تحت یک نظام مدیریتی منسجم پیش می‌روند.

در این شیوه، موضوع تنها اجرای عملیات ساختمانی نیست؛

برنامه‌ریزی مالی، سازمان‌دهی نیروی انسانی، تأمین مصالح و تجهیزات، کنترل زمان و هزینه و مدیریت فرآیند تولید نیز اهمیت دارد.

در یک پروژه بزرگ، تصمیم‌هایی که در ظاهر کوچک به نظر می‌رسند، می‌توانند تأثیر قابل توجهی بر نتیجه نهایی داشته باشند.

انتخاب نوع مصالح، روش اجرا، زمان‌بندی خریدها یا نحوه سازمان‌دهی نیروها، زمانی که در تعداد زیادی واحد تکرار شود، مستقیماً بر هزینه و زمان پروژه اثر می‌گذارد. به همین دلیل، مدیریت یکپارچه اهمیت زیادی پیدا می‌کند.

یکی از ظرفیت‌های مهم انبوه‌سازی نیز امکان استفاده منظم‌تر از فناوری و روش‌های صنعتی ساخت است.

وقتی فرآیندهای اجرایی در تعداد زیادی واحد تکرار می‌شوند، استانداردسازی برخی مراحل می‌تواند به کاهش دوباره‌کاری، کنترل بهتر کیفیت و استفاده کارآمدتر از منابع کمک کند.

آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

این آیین نامه برای صنعتی‌سازی ساختمان چارچوب مشخصی در نظر گرفته و استفاده از فناوری‌های نوین و سازمان‌دهی منظم منابع انسانی، مواد اولیه و سرمایه را مورد توجه قرار داده است. 

در نتیجه، انبوه‌سازی را نمی‌توان صرفاً افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده دانست؛

مقیاس پروژه، مدیریت حرفه‌ای و سازمان‌دهی فرآیند ساخت سه عنصر مهم در شناخت این شیوه هستند.

انبوه ساز کیست؟

تعریف قانونی انبوه‌ساز در آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن آمده است.

بر اساس این آیین‌نامه، انبوه‌ساز شخصی است که توانمندی مدیریت و مسئولیت پدیدآوری پروژه‌ها و طرح‌ها و مدیریت تولید و عرضه مسکن را در چارچوب مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوط داشته باشد و پروانه اشتغال به کار انبوه‌سازی را مطابق ضوابط از وزارت راه و شهرسازی دریافت کرده باشد. 

بنابراین، هر فرد یا شرکتی که چندین ساختمان یا تعداد زیادی واحد مسکونی ساخته باشد، لزوماً از نظر مقررات انبوه‌ساز محسوب نمی‌شود.

برخورداری از صلاحیت حرفه‌ای و پروانه اشتغال مربوط، بخشی از تعریف قانونی این عنوان است.

از این منظر، وظیفه انبوه‌ساز تنها به اجرای عملیات ساختمانی محدود نمی‌شود.

مدیریت پروژه، برنامه‌ریزی منابع، هماهنگی میان عوامل مختلف و پذیرش مسئولیت تولید و عرضه ساختمان، از جمله موضوعاتی هستند که در این فعالیت اهمیت دارند.

در یک پروژه بزرگ ممکن است مهندسان، پیمانکاران، مشاوران، تأمین‌کنندگان مصالح و نیروهای اجرایی متعددی درگیر باشند.

هماهنگ کردن این مجموعه در چارچوب یک برنامه مشخص، یکی از بخش‌های مهم مدیریت پروژه‌های انبوه‌سازی است.

چه پروژه‌ای انبوه‌سازی محسوب می‌شود؟

یکی از نکات قابل توجه در مقررات ایران این است که برای همه شهرها یک معیار ثابت در نظر گرفته نشده است.

آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴، تعداد واحدهای لازم برای قرار گرفتن یک پروژه در تعریف پروژه‌های انبوه‌سازی را بر اساس جمعیت محل اجرای پروژه متفاوت تعیین کرده است. 

بر اساس این آیین‌نامه، پروژه‌ای که پروانه ساخت آن در شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت حداقل ۸۰ واحد، در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت حداقل ۲۵ واحد و در سایر شهرها و مناطق روستایی حداقل ۱۰ واحد مسکونی داشته باشد، در چارچوب این آیین‌نامه پروژه انبوه‌سازی محسوب می‌شود. 

این تفاوت نشان می‌دهد که مقیاس پروژه باید با شرایط جمعیتی و توسعه‌ای محل اجرای آن سنجیده شود. به همین دلیل، نمی‌توان یک عدد واحد را برای تمام نقاط کشور به‌عنوان معیار انبوه‌سازی در نظر گرفت.

البته این اعداد، تعریف قانونی پروژه در آیین‌نامه ماده ۱۴ هستند و نباید آنها را با تمام الزامات صدور پروانه یا تشخیص صلاحیت سازندگان یکسان دانست.

تشخیص صلاحیت حرفه‌ای سازندگان تابع ضوابط و دستورالعمل‌های مربوط به صدور پروانه اشتغال است.

برای انبوه ساز شدن چه شرایطی لازم است؟

فعالیت حرفه‌ای به عنوان انبوه‌ساز نیازمند احراز صلاحیت و دریافت پروانه اشتغال مربوط است. مقررات این حوزه برای تشخیص صلاحیت سازندگان، ضوابط مشخصی دارند و این ضوابط ممکن است در طول زمان اصلاح یا به‌روزرسانی شوند.

دفتر سازمان‌های مهندسی و تشکل‌های حرفه‌ای وزارت راه و شهرسازی نیز مجموعه‌ای از بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با سازندگان مسکن و ساختمان را منتشر کرده است.

به همین دلیل، نمی‌توان فهرستی از شرایط مندرج در یک دستورالعمل قدیمی را بدون بررسی آخرین مقررات، به عنوان ضوابط قطعی امروز معرفی کرد.

با این حال، اصل فرآیند روشن است: متقاضی باید توانایی‌ها و صلاحیت‌های حرفه‌ای لازم را در چارچوب مقررات مربوط احراز کند و پس از طی فرآیند قانونی، پروانه اشتغال به کار انبوه‌سازی دریافت کند.

در مورد شرکت‌ها نیز سوابق حرفه‌ای، ساختار حقوقی و ظرفیت مدیریتی مجموعه در فرآیند تشخیص صلاحیت اهمیت دارد.

در مورد اشخاص حقیقی نیز سوابق و صلاحیت حرفه‌ای مرتبط با فعالیت ساختمانی مورد توجه قرار می‌گیرد.

در واقع، هدف از این سازوکار آن است که مسئولیت پروژه‌هایی با مقیاس و پیچیدگی بالاتر به اشخاص یا مجموعه‌هایی واگذار شود که از توانایی لازم برای مدیریت آنها برخوردارند.

بنابراین، ثبت شرکت ساختمانی یا داشتن سابقه ساخت‌وساز به‌تنهایی به معنای دریافت عنوان قانونی انبوه‌ساز نیست و متقاضی باید مسیر تشخیص صلاحیت و صدور پروانه را مطابق مقررات طی کند.

تأمین مالی؛ یکی از چالش‌های اصلی انبوه‌سازی

هرچه پروژه ساختمانی بزرگ‌تر باشد، نیاز آن به منابع مالی نیز افزایش پیدا می‌کند.

هزینه زمین، طراحی، اخذ مجوزها، خرید مصالح، دستمزد نیروی انسانی، تجهیزات و سایر هزینه‌های اجرایی باید در طول پروژه تأمین شود و اختلال در تأمین نقدینگی می‌تواند روند ساخت را با مشکل مواجه کند.

به همین دلیل، مدیریت منابع مالی بخش مهمی از فعالیت انبوه‌سازان است. این موضوع فقط به تأمین سرمایه اولیه محدود نمی‌شود؛

زمان‌بندی پرداخت‌ها، کنترل هزینه‌ها، مدیریت قراردادها و پیش‌بینی منابع مورد نیاز در مراحل مختلف پروژه نیز اهمیت دارد.

قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ آن، ابزارها و سازوکارهایی را برای تأمین مالی پروژه‌های انبوه‌سازی پیش‌بینی کرده‌اند.

برای نمونه، آیین‌نامه امکان استفاده از برخی ابزارهای تأمین مالی و تسهیلات بانکی برای پروژه‌های انبوه‌سازی را مورد توجه قرار داده است.

همچنین در این آیین‌نامه برای انبوه‌سازان حقوقی، امکان تأمین منابع مالی از طریق گواهی سپرده خاص در چارچوب ضوابط بانکی پیش‌بینی شده است.

این موضوع نشان می‌دهد که موفقیت پروژه‌های بزرگ ساختمانی فقط به توان اجرایی سازنده وابسته نیست و دسترسی به منابع مالی و سازوکارهای مناسب تأمین سرمایه نیز نقش مهمی دارد.

فناوری و صنعتی‌سازی چه نقشی در انبوه‌سازی دارند؟

افزایش هزینه ساخت و ضرورت کوتاه‌تر شدن زمان اجرای پروژه‌ها، استفاده از فناوری‌های جدید را به یکی از موضوعات مهم صنعت ساختمان تبدیل کرده است. این موضوع در پروژه‌های انبوه‌سازی اهمیت بیشتری دارد؛

زیرا یک روش اجرایی در تعداد زیادی واحد تکرار می‌شود و اثر آن می‌تواند در مقیاس کل پروژه دیده شود.

روش‌های صنعتی ساخت، سیستم‌های ساختمانی نوین و ابزارهای دیجیتال مدیریت پروژه، از جمله ظرفیت‌هایی هستند که می‌توانند در این حوزه مورد استفاده قرار گیرند.

استانداردسازی برخی فرآیندها نیز امکان کنترل دقیق‌تر کیفیت و کاهش دوباره‌کاری را فراهم می‌کند.

با این حال، استفاده از فناوری به‌خودی‌خود به معنای موفقیت پروژه نیست.

روش انتخاب‌شده باید با شرایط زمین، طراحی، هزینه، امکانات اجرایی، نیروی متخصص و مقررات فنی هماهنگ باشد.

در غیر این صورت، فناوری نامتناسب می‌تواند حتی هزینه و پیچیدگی پروژه را افزایش دهد.

به همین دلیل، نقش انبوه‌ساز در این بخش فقط خرید تجهیزات یا استفاده از فناوری جدید نیست؛ بلکه شناخت روش‌های موجود و انتخاب گزینه‌ای است که با شرایط واقعی پروژه سازگار باشد.

انبوه سازان چه نقشی در بازار مسکن دارند؟

انبوه سازان می‌توانند ظرفیت تولید مسکن را در قالب پروژه‌های بزرگ‌تر سازمان‌دهی کنند.

تجمیع عملیات ساختمانی در یک پروژه، امکان برنامه‌ریزی منسجم‌تر برای خرید مصالح، استفاده از تجهیزات و سازمان‌دهی نیروی انسانی را فراهم می‌کند و در صورت مدیریت مناسب، می‌تواند به بهره‌وری بیشتر منجر شود.

تأثیر انبوه‌سازی بر بازار مسکن را نمی‌توان فقط با تعداد واحدهای تولیدشده سنجید. کیفیت ساخت، قیمت تمام‌شده، زمان تحویل و تناسب واحدهای تولیدی با نیاز بازار نیز اهمیت دارند.

برای مثال، اگر واحدهای ساخته‌شده از نظر قیمت، موقعیت یا مشخصات با توان و نیاز متقاضیان هماهنگ نباشند، افزایش تعداد واحدها لزوماً به معنای پاسخگویی مؤثر به تقاضای مسکن نخواهد بود.

از سوی دیگر، عواملی مانند قیمت زمین، هزینه مصالح، دسترسی به تسهیلات، شرایط اقتصادی، ضوابط شهرسازی و قدرت خرید خانوارها بر نتیجه پروژه تأثیر می‌گذارند و همه آنها در اختیار سازنده نیستند.

به همین دلیل، انبوه‌سازی را باید یکی از حلقه‌های زنجیره تولید مسکن دانست؛ حلقه‌ای که می‌تواند ظرفیت ساخت را افزایش دهد، اما عملکرد آن به شرایط کلی اقتصاد و بازار مسکن نیز وابسته است.

انبوه سازان فقط در تهران فعالیت نمی‌کنند

حضور پررنگ بازار مسکن تهران باعث شده نام انبوه‌سازان این استان بیشتر در رسانه‌ها مطرح شود، اما انبوه‌سازی فعالیتی محدود به پایتخت نیست.

در استان‌ها و شهرهای مختلف کشور، شرکت‌ها و سازندگان حرفه‌ای در این حوزه فعالیت می‌کنند و تشکل‌های صنفی نیز برای پیگیری مسائل آنها شکل گرفته‌اند.

انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران یکی از این تشکل‌هاست، اما فعالیت انبوه‌سازان به تهران محدود نمی‌شود.

اهمیت این موضوع زمانی بیشتر مشخص می‌شود که تفاوت شرایط بازار مسکن در شهرهای مختلف را در نظر بگیریم. قیمت زمین، میزان تقاضا، امکانات زیرساختی، ضوابط شهرسازی و نوع واحدهای مورد نیاز در شهرها و استان‌های مختلف متفاوت است.

برای نمونه، الگوی ساخت‌وساز مناسب در یک کلان‌شهر ممکن است برای یک شهر متوسط یا منطقه روستایی مناسب نباشد.

بنابراین، انبوه‌سازان هر منطقه علاوه بر دانش فنی و مدیریتی، باید شناخت مناسبی از شرایط اقتصادی و شهری همان منطقه داشته باشند.

انجمن‌های انبوه سازان چه نقشی دارند؟

تشکل‌های صنفی می‌توانند میان فعالان صنعت ساختمان و دستگاه‌های اجرایی نقش ارتباطی داشته باشند.

پیگیری مسائل حرفه‌ای، انتقال مشکلات سازندگان، ارائه پیشنهاد درباره مقررات و ایجاد زمینه گفت‌وگو با نهادهای تصمیم‌گیر، از جمله حوزه‌هایی است که این تشکل‌ها می‌توانند در آن فعالیت کنند.

اهمیت این نقش زمانی بیشتر می‌شود که مسائل سازندگان در مناطق مختلف کشور یکسان نباشد. مشکلات مربوط به زمین، صدور مجوز، هزینه ساخت یا شرایط بازار ممکن است از یک استان تا استان دیگر تفاوت داشته باشد.

به همین دلیل، وجود انجمن‌های استانی می‌تواند امکان طرح دقیق‌تر مسائل هر منطقه را فراهم کند.

در عین حال، ارتباط میان انجمن‌های استانی و تشکل‌های ملی می‌تواند به انتقال دیدگاه‌های مختلف فعالان صنعت ساختمان کمک کند.

در نتیجه، شناخت انبوه‌سازی فقط به شناخت شرکت‌های سازنده محدود نمی‌شود؛

ساختار صنفی و حرفه‌ای این حوزه نیز بخشی از اکوسیستم صنعت ساختمان را تشکیل می‌دهد.

آینده انبوه سازی در ایران

صنعت ساختمان در سال‌های آینده با چالش‌هایی مانند افزایش هزینه تولید، نیاز به کاهش زمان ساخت، ضرورت کنترل مصرف انرژی و مصالح و افزایش انتظارات درباره کیفیت ساختمان‌ها مواجه خواهد بود.

در چنین شرایطی، مدیریت حرفه‌ای پروژه و استفاده صحیح از فناوری اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

صنعتی‌سازی نیز می‌تواند یکی از مسیرهای افزایش بهره‌وری باشد، به‌ویژه در پروژه‌هایی که تعداد زیادی واحد با مشخصات مشابه ساخته می‌شوند.

در کنار فناوری، تأمین مالی همچنان یکی از عوامل تعیین‌کننده خواهد بود. پروژه‌ای که از نظر فنی مناسب است اما منابع مالی آن به‌موقع تأمین نمی‌شود، ممکن است با افزایش زمان اجرا و هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده روبه‌رو شود.

از سوی دیگر، ثبات مقررات، تسهیل فرآیندهای اداری، دسترسی به زمین مناسب و ایجاد سازوکارهای تأمین مالی می‌تواند فضای فعالیت سازندگان حرفه‌ای را بهبود دهد.

بنابراین، آینده انبوه‌سازی تنها به عملکرد خود سازندگان وابسته نیست.

همکاری میان بخش خصوصی، نظام بانکی، دستگاه‌های دولتی و مدیریت شهری می‌تواند تعیین کند که ظرفیت انبوه‌سازی تا چه اندازه در افزایش تولید و بهبود بهره‌وری صنعت ساختمان مورد استفاده قرار گیرد.

انبوه‌سازی در ایران یک فعالیت تخصصی و دارای چارچوب قانونی است و نمی‌توان آن را صرفاً به ساخت تعداد زیادی واحد مسکونی تعبیر کرد.

بر اساس آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، انبوه‌ساز باید توانایی مدیریت و پذیرش مسئولیت پدیدآوری پروژه‌ها و طرح‌ها و مدیریت تولید و عرضه مسکن را داشته باشد و پروانه اشتغال به کار انبوه‌سازی دریافت کند.

همین آیین‌نامه، پروژه‌های انبوه‌سازی را نیز با توجه به جمعیت محل اجرای پروژه تعریف کرده است.

در عمل، موفقیت یک پروژه انبوه‌سازی به مجموعه‌ای از عوامل بستگی دارد؛

از توان فنی و مدیریتی سازنده گرفته تا تأمین مالی، شناخت بازار، انتخاب فناوری مناسب و شرایط قانونی و اجرایی.

از این منظر، انبوه سازان یکی از حلقه‌های مهم زنجیره تولید مسکن هستند؛

حلقه‌ای که فعالیت آن به تهران محدود نمی‌شود و در شهرها و استان‌های مختلف کشور حضور دارد.

توسعه این بخش نیز بیش از هر چیز به فراهم شدن شرایط مناسب برای سرمایه‌گذاری، تأمین مالی پایدار، مدیریت حرفه‌ای و حرکت صنعت ساختمان به سمت روش‌های کارآمدتر ساخت وابسته است.