یک کارشناس بازار مسکن با تأکید بر کاهش وابستگی مستقیم قیمت مسکن به نرخ ارز از سال ۱۴۰۰ تاکنون، گفت: تحلیل وضعیت بازار ملک صرفاً بر مبنای نوسانات دلار، رویکردی نادرست است و میتواند مصرفکنندگان را با خطای تصمیمگیری مواجه کند؛ در مقابل، تقاضای مصرفی واقعی و افزایش هزینههای تولید از عوامل اصلی تعیینکننده قیمت مسکن هستند.
به گزارش صدای مهندس و به نقل از خبرگزاری مهر، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: حوزه اقتصاد مسکن تا حد زیادی چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمیتوان رونق یا رکود این بازار را صرفاً با تغییرات قیمت ارز تحلیل کرد. به گفته وی، اگرچه این وابستگی از سال ۱۴۰۰ تضعیف شده، اما برخی همچنان تلاش میکنند همان الگوی گذشته را مبنای تحلیل قرار دهند و از این طریق، انتظارات تورمی در بازار مسکن را تشدید کنند؛ رویکردی که به باور او، تحلیلی نادرست و گمراهکننده برای مصرفکنندگان است.
وی با بیان اینکه بازار مسکن از تحولات بازارهای موازی مانند ارز و طلا بیتأثیر نیست، افزود: اثرپذیری این بازار مستقیم و فوری نیست و معمولاً با تأخیر و بهصورت ترمیمی بروز میکند. از اینرو، پیوند کامل و آنی میان قیمت دلار و مسکن، تصویر دقیقی از واقعیتهای بازار ملک ارائه نمیدهد.
این کارشناس با تأکید بر ماهیت مصرفی مسکن تصریح کرد: اگر افراد از منابع مالی پایدار و مصوب برخوردار هستند، نباید خرید مسکن را به تعویق بیندازند. مسکن صرفاً یک ابزار سرمایهگذاری کوتاهمدت نیست، بلکه سرپناه و پشتوانه اعتباری خانوار محسوب میشود و افزایش قیمت آن الزاماً به معنای سود قابل تحقق برای مالکان نیست، زیرا جایگزینی آن نیز با قیمتهای جدید انجام میشود.
غیبی با اشاره به دادههای آماری بازار مسکن در ۲۶ سال گذشته گفت: هیچ آمار رسمی نشان نمیدهد قیمت مسکن پس از دورههای رشد، با ریزشهای شدید ۵۰ یا ۶۰ درصدی مواجه شده باشد. حتی در دورههای رکود نیز، میزان کاهش قیمتها معمولاً در محدوده ۱۵ تا ۲۰ درصد ثبت شده که در مقایسه با رشدهای قبلی، کاهش قابلتوجهی به شمار نمیرود.
وی همچنین نقش عوامل تولید را در تعیین قیمت مسکن مهم ارزیابی کرد و افزود: مسکن مانند هر کالای تولیدی، دارای یک چرخه مشخص از مرحله صدور مجوز تا ساخت و تحویل است و افزایش هزینههایی همچون مصالح ساختمانی، خدمات مهندسی، عوارض و سایر هزینههای جانبی، بهطور مستقیم بر قیمت تمامشده واحدهای مسکونی اثر میگذارد. در نتیجه، رشد هزینههای تولید در نهایت خود را در قیمت عرضهشده نشان میدهد.
این کارشناس با اشاره به وضعیت عرضه و تقاضا در بازار نیز گفت: با وجود برخی تحلیلها و فضاسازیهای غیررسمی، تقاضای مصرفی واقعی همچنان در بازار وجود دارد. این تقاضا عمدتاً از سوی خریدارانی است که قصد سکونت دارند و نه سرمایهگذاری کوتاهمدت. در مقابل، محدود بودن فایلهای عرضهشده و تمرکز خریداران بر واحدهای باکیفیت، از عوامل افزایش قیمت در شرایط فعلی است.
غیبی در ادامه افزود: بخشی از فروشندگان نیز به دلیل شرایط سیاسی، اقتصادی و نزدیکی به تعطیلات نوروز، عرضه واحدهای خود را به تعویق انداختهاند که این موضوع موجب کاهش فایلهای مؤثر در بازار و در نتیجه، افزایش سطح قیمتها شده است.
وی در پایان خاطرنشان کرد: در ماههای پایانی سال، معمولاً تقاضا برای تغییر متراژ و ارتقای واحدهای مسکونی افزایش مییابد و خانوارها تلاش میکنند واحدهای کوچکتر خود را با واحدهای بزرگتر جایگزین کنند. این افزایش تقاضای مصرفی، در کنار محدودیت عرضه، از جمله عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن در شرایط کنونی بازار است.
